Strategische Steuerung von Neubau- und Sanierungsprojekten

Größere Bauprojekte müssen zwingend ganzheitlich gedacht werden. Späte Anpassungen in der Verga-be- oder Vertragsgestaltung erhöhen das Risiko von Nachprüfungsverfahren und Nachträgen und kön-nen erhebliche Mehrkosten verursachen. Der Workshop gibt einen praxisgerechten Überblick darüber, welche Weichenstellungen in der Projektvorbereitung sowie vor, während und nach dem Vergabeverfah-ren notwendig sind, um ein Bauvorhaben sicher innerhalb der Projektziele zu realisieren.

Nächster Termin:

Mittwoch, 26.08.2026: 09:30 Uhr – 13:30 Uhr

Dr. Jan T. Tenner, LLM., Fachanwalt für Vergaberecht, Senior Manager und Prokurist, KPMG Law Rechtsanwaltsgesellschaft mbH, Düsseldorf

Bauvergaberecht in der Praxis der Projektabwicklung

Q: Was bedeutet Bauvergaberecht in der Projektabwicklung?

Bauvergaberecht dient als strategisches Steuerungsinstrument bei der Abwicklung von Neubau- und Sanierungsprojekten. Es umfasst die rechtssichere Vorbereitung, Durchführung und Nachsteuerung von Vergabeverfahren sowie die Gestaltung von Verträgen und Vergabeunterlagen. Ziel ist eine Vergabe, die mit den Projektzielen zu Kosten, Terminen, Qualität und Nachhaltigkeit vereinbar ist.

Q: Wie wird eine Vergabestrategie für ein Bauprojekt entwickelt?

Ausgangspunkt sind Bedarfsermittlung, Zieldefinition und die Abgrenzung der Leistungen. Darauf aufbauend werden Leistungszuschnitt, Verfahrensart, Losbildung, Eignungs- und Zuschlagskriterien sowie die Vertragsarchitektur festgelegt. Auch Risikoverteilung, Dokumentation und Nachhaltigkeitsaspekte fließen in die Strategie ein.

Q: Wann sind Auftragsänderungen und Nachträge im Bauprojekt relevant?

Auftragsänderungen und Nachträge werden vor allem nach dem Vergabeverfahren und während der Vertragslaufzeit relevant. Dann geht es um die vergaberechtskonforme Steuerung von Änderungen, die Dokumentationspflichten und die zulässige Anpassung des Vertrags. Späte Änderungen in Vergabe- oder Vertragsgestaltung erhöhen das Risiko von Nachprüfungsverfahren und Mehrkosten.

Q: Für wen ist das Seminar geeignet?

Geeignet ist es für Praktikerinnen und Praktiker, die große Bau- und Sanierungsprojekte planen, steuern und rechtssicher vergeben. Dazu zählen insbesondere Mitarbeitende in Bau- und Liegenschaftsämtern, Vergabestellen, Projektsteuerungen sowie Bau- und Projektleiter, Vertrags- und Vergabemanager. Vorkenntnisse im Vergaberecht sind hilfreich, aber nicht zwingend erforderlich.

Q: Worin unterscheidet sich eine funktionale von einer konstruktiven Leistungsbeschreibung?

Eine funktionale Leistungsbeschreibung legt das gewünschte Ergebnis und die Anforderungen fest, ohne die Ausführung im Detail vorzugeben. Eine konstruktive Leistungsbeschreibung beschreibt dagegen die Leistung stärker in ihrer konkreten technischen Ausgestaltung. Die Wahl hängt von der Vergabestrategie, dem Leistungszuschnitt und der Komplexität des Bauvorhabens ab.

Seminarinhalte

Das Seminar vermittelt praxisnah, wie Bauvergaberecht als strategisches Steuerungsinstrument in der Abwicklung von Neubau- und Sanierungsprojekten eingesetzt wird.

Im Projektstart stehen Bedarfsermittlung und Abgrenzung von Bau-, Planungs- und Projektsteuerungsleistungen im Mittelpunkt. Besonderheiten bei Sanierungen – etwa Bestandsermittlung, Bauabschnitte und Arbeiten im laufenden Betrieb – werden ebenso behandelt wie Zieldefinition und Zielhierarchie (Kosten, Termine, Qualität, Nachhaltigkeit, Förderbedingungen). Projektorganisation und Governance mit klaren Rollen, Entscheidungswegen und Dokumentationsverantwortung bilden die Grundlage für rechtssichere Verfahren. Zudem werden geeignete Beschaffungsmodelle – von Einzelgewerken bis General- oder Totalunternehmer – sowie strategische Fragen zu seriellen und modularen Baukonzepten eingeordnet.

In der Vorbereitung des Vergabeverfahrens geht es um die Entwicklung einer tragfähigen Vergabestrategie: Leistungszuschnitt (funktional oder konstruktiv), Verfahrenswahl, Losbildung, Eignungs- und Zuschlagskriterien sowie Nachhaltigkeitsaspekte. Struktur und Inhalte der Vergabeunterlagen (VHB, VOB/A, VOB/B, Vertragsentwurf) werden ebenso behandelt wie Dokumentationsanforderungen, organisatorische Voraussetzungen und Überlegungen zur Risikoverteilung und Vertragsarchitektur.

Die Durchführung des Vergabeverfahrens umfasst den praktischen Ablauf von Veröffentlichung bis Zuschlagsvorbereitung, den Umgang mit Bieterfragen, Verhandlungsspielräume sowie Eignungsprüfung und Angebotswertung.

Abschließend werden im Abschnitt nach dem Vergabeverfahren zulässige Auftragsänderungen, Nachträge, Dokumentationspflichten und die vergaberechtskonforme Steuerung von Bauprojekten während der Vertragslaufzeit behandelt.

Vorkenntnisse im Vergaberecht sind hilfreich, aber nicht zwingend erforderlich; im Mittelpunkt steht der praktische Transfer in den Berufsalltag.

Agenda

Projektstart

Bedarfsermittlung
Abgrenzung Bau-, Planungs- und Projektsteuerungsleistungen; Besonderheiten bei Sanierungen (Bestandsermittlung, Bauabschnitte, laufender Betrieb); Marktsondierung als Grundlage der Strukturentscheidung.
Zieldefinition und Zielhierarchie
Kosten-, Termin-, Qualitätsziele; Nachhaltigkeit und Förderbedingungen; Priorisierung bei Zielkonflikten; Dokumentation der Zielhierarchie als Grundlage späterer Vergabeentscheidungen.
Projektorganisation / Governance
Rollen- und Verantwortlichkeitsklärung (Bauherr, Vergabestelle, Projektleitung, externe Steuerung); Entscheidungs- und Eskalationswege; interne Zustimmungsprozesse; Dokumentationsverantwortung.
Beschaffungsmodell
Fachplaner, Generalplaner, Einzelgewerke Generalunternehmer (mit/ohne Planungsanteil), Totalunternehmer; Entscheidungskriterien bei Großprojekten, Besonderheiten bei Bestandssanierung.
Strategische Grundsatzfragen (inkl. serielles/modulares Bauen)
Skalierung über mehrere Standorte; Rahmenvertragsmodelle; Systemanbieter; Auswirkungen auf Losbildung, Verfahrenswahl und Vertragsstruktur.

Vorbereitung Vergabeverfahren

Vergabestrategie und -konzeption
Leistungsbestimmungsrecht und Leistungszuschnitt (funktional/konstruktiv); Wahl der Verfahrensart; Losbildung/Gesamtvergabe; Eignungs-, Auswahl- und Zuschlagskriterien; Berücksichtigung von Nachhaltigkeit sowie seriellen/modularen Baukonzepten.
Vergabeunterlagen – Struktur und Inhalte
VHB; VOB/A (national/EU); VOB/B und VOB/C; besondere Vertragsbedingungen; Vertragsentwurf; Wertungsmatrix; Umgang mit Nebenangeboten und Nachunternehmern.
Dokumentation zu Verfahrensbeginn
Begründung von Verfahrensart, Losbildung und Beschaffungsmodell; Dokumentation von Zeitdruck und Förderbedingungen; Funktionaler Ausschreibung oder GU-/TU-Vergabe.
Technische und organisatorische Voraussetzungen
eVergabeplattform; Fristenmanagement; interne Freigabeprozesse; Datensicherheit; Kommunikationsstruktur.
Risikostrategie und Vertragsarchitektur
Vorüberlegungen zu Vergütungsmodell (Einheitspreis, Pauschal, cost+fee); Nachtragsprävention; Risikoverteilung bei Neubau vs. Bestand.

Durchführung Vergabeverfahren

Ablauf in der Praxis
Veröffentlichung; Teilnahmewettbewerb; Angebotsphase; Prüfung und Wertung; Besonderheiten bei Großprojekten (Bietergemeinschaften, Nebenangebote, komplexe Angebotsstrukturen).
Bewerber- und Bieterfragen
Transparenz und Gleichbehandlung; Umgang mit Auslegungsfragen; Fristen; Dokumentationspflichten; typische Konfliktfelder bei Bestandssanierungen.
Verhandlungs- und Anpassungsspielräume
Strukturierte Verhandlungsrunden; zulässige Angebotsoptimierung; Planungsfortschreibung; Sicherstellung der Gleichbehandlung; Dokumentation.
Prüfung und Wertung
Eignungsprüfung; Plausibilitätskontrolle; Anwendung der Zuschlagskriterien; Umgang mit ungewöhnlich niedrigen Angeboten.
Zuschlagsvorbereitung
Wettbewerbsregister; interne Zustimmungen gemäß Governance; Haushaltsfreigaben; Information nach § 134 GWB; Fristenkontrolle.

Nach dem Vergabeverfahren

Auftragsänderungen während der Vertragslaufzeit
Zulässige und unzulässige Vertragsänderungen; Wesentlichkeit; Nachträge.
Dokumentation zum Abschluss des Vergabeverfahrens
Finalisierung des Vergabevermerks; Archivierung; Informationspflichten; Vorbereitung auf mögliche Nachprüfungs- oder Prüfverfahren.
Vertragsimplementierung und Projektsteuerung
Übergabe an Projektorganisation; Schnittstellenmanagement; Änderungs- und Risikomanagement.
Nachtrags- und Konfliktmanagement
Frühzeitige Steuerungsmechanismen; Dokumentationsanforderungen; Vermeidung vergaberechtswidriger Erweiterungen.
Lessons Learned und Skalierung
Erkenntnissicherung für Folgeprojekte; Nutzung von Rahmenverträgen; Optimierung künftiger Vergabestrategien.

Zielgruppe

Das Seminar richtet sich an Praktikerinnen und Praktiker, die große Bau- und Sanierungsprojekte planen, steuern und rechtssicher vergeben wollen. Adressiert sind insbesondere Mitarbeitende in Bau- und Liegenschaftsämtern, Vergabestellen, Projektsteuerungen sowie Fachbereiche in öffentlichen Verwaltungen, die an der strategischen Vorbereitung und operativen Durchführung von Vergabeverfahren beteiligt sind. Ebenfalls angesprochen sind Bau- und Projektleiter, Vertrags- und Vergabemanager, die Verantwortung für die Erstellung von Vergabeunterlagen, die Steuerung komplexer Bauprozesse oder die Begleitung von Vergabeverfahren tragen.